外から見るやまと、見られはるやまと人

マンションやらなんやら住宅の値上がり問題が指摘されるやまとやけど、そやけどアンタ、長期的な賃料相場をみると割とフラットな状態が続きまんねん。どエライざっくりした見方をすると2000年頃までは上昇の一途、それ以降はほぼ横ばいといったイメージや。もちろん物件や場所によるので一概には言えしまへん。

理由はずばり、少子高齢化でっしゃろ。

持ち家比率は1978年に60.4％を記録、現在でもおおむね61％程度でほぼ横ばいになっとりまんねん。この持ち家比率60％から65％のレンジは一種の黄金比率で先進国や成熟国ではどの国でもこのレンジに収まるんや。次に世帯数の推移を見るとこらまだ若干増えとりますが、1世帯の人数が減り続けており、わての予想では今後数年のうちに世帯数も長期下落傾向に転じるとみとりまんねん。

やまとの空き家住宅がすでに900万戸台ちう水準も考え合わせるとやまとで賃料が上がるんは特定エリアの特定事情がなややこしいのやろう思うで。

トコロがアチラに目を向けると賃料がドンドン上がっとりまんねん。ブルームバーグには「米国の家賃、賃金の約1.5倍のスピードで上昇−19〜23年」と記事が上がっとりまんねん。よりどエライ昔申し上げたように金利の上昇が大家の利払い費用を圧迫するため賃料は高めのオファーになるんですわ。また、新築賃貸住宅も建設ラッシュやけど、そやけどアンタ、この時期建築された物件は高金利下での開発事業やから事業費は当然膨れ上がっており、賃料の設定水準そのもんが上がってもうておりますわ。よって昨年比〇％上昇ちう指標だけを見とったら判断を間違えるちうワケや。

わての友人がカナダで住宅を今買うべきか、と聞おったさかい「買うべきや」と何の躊躇もなく申し上げたんや。理由は建設費の高騰が住宅相場を引き上げとるからや。建設費の高騰には複合理由がおます。一つは設計が複雑になり建築芸術的な要素を取り込んや建物が増えとることがおます。やまとの建物は耐震問題もあってどエライアホでも使えるようなデザインなんやけど、ウチは設計士の芸術（意匠）思想をふんやんに取り入れ、役所のデザイン審査委員会の意向もあり建物自体が一種の公共芸術的な作りになっとりまんねん。

次に職人の技量がまるっきしついていていまへん。やから完成直後のトラブルが異様に多いのや。わてが3月末に完成させた物件でもすでに水漏れが3回発生してて、せっかく作った壁を壊し、やり直したトコもおます。これらは保証期間やから業者が無償でせっせとやってくれるちうワケやが、業者にしてみれば儲からへん話やからこのコスト（＝「下手料」と称します）を次の仕事代金に上乗せする感じになり、建設コストだけで年間5-10％ぐらいコンスタントに上昇していくのや。やから住宅は買えるんやったら買うしかいないのや。今やったら清水の舞台から飛び降りる程度やけど、そやけどアンタ、そのうちタイタニック号とかスカイツリーから飛び降りる度胸が必要になるちうワケや。

では買えへん人はどうするんか、これが問題や。わては究極的な住宅問題の解決方法はある思うのや。一つは政府系事業者あらへんしNPOが作る住宅を推進するっちうことや。一般に工事業者は2割の利益を目指するさかいにこれをカットするっちうことができるかや。建築業界は重層型構造で下請け、そのまた下請け…がおるのやけど、彼らがそれぞれ1-2割ずつ利益を取っていくので大元のデベロッパーはざっくり3割ねき下請けの利益を払わせられはります。更にエンドユーザーにはあと2割利益分をのせるので一般購入者はこれが1億円の住宅やといわれてもわてからしたらコストは半分であとは重層の業者たちがとったとわかっとるわけや。やったらば重層型の業種を垂直統合直営型に変えればええねん。

2つ目に住宅を所有する必要があるんか、ちう究極の疑問や。「なんで住宅を購入したちうワケやか」と聞けばようけの方が「安住の地を求めとるから」と答えるんとちゃうでっしゃろか。やまとでは一部を除き値上がり期待はあんまりあらへん思うで。安住目的で転売利益は二の次やったら公的機関が分譲やのうて、リース方式を取り入れたらどうでっしゃろか？建物償却に合わせたリース料の設定を行い、土地代金は公的機関が所有しリース料に反映させへん手段がおます。（土地は償却せんゆう特性を逆手に使う手法や。）地方自治体は嫌がりそうや。なんでやったら固定資産税収入が増収にやったらななるからや。そやけど、今、社会が抱えとる住宅問題はそれどころの話ではおまへん思うで。

賃貸VS分譲の不毛の議論がようおますが、選択肢はその二者だけやのうて、第三の手法にも目を向けなあかんのやとわては長年主張してるんや。事実、わてはリース案件をやまとで実験的にやっとるし、当地ではライフリースちう手法をわてが2006年に開発したシニアホームで一部取り入れとりまんねん。ライフリースとはその方が生きとる間の居住権ちう発想や。この手法が取り込まれたらやまとの老人ホーム経営は真っ青になるゲームチェンジャーや。画期的な手法はなんぼでも生み出せるちうワケや。

よって値上がりする住宅対策もやり方次第なんやけど、ネックは許可を下す行政部門が前例主義で二の足を踏みやすいゆうことと業者が儲け主義に走り過ぎとること、大手デベロッパーが政治家を介して国交省と結託してんような気がしてならへん、そないな気がしまっせ。

では今日はこのぐらいで

ブログの応援もお願いできまっしゃろか？クリックをして頂くとブログのランクアップにつながるんや。

北アメリカランキング

また明日お会いしまひょ。

やまとの不動産の制度については思うことはようけおます。19歳の時に宅建を取った際に勉強したんは実務としてのルールやったが、大枠としての不動産のあり方については一切問われしまへんやった。近年、難しくなりよった宅建と言われはるが、試験の本質は今でも変わらへんでっしゃろ。不動産のあるべき姿と時代の変身をどう変えていくかちう大所高所は問わへんし、細かい実務の修正に留まっとる気がしまっせ。

その話をし始めるとなんぼでも書けるちうワケやが、その一つがやまとの農地政策や。通常、農地には家は建てられしまへん。但し例外事項としてその農地を所有する農家の人は家が建てられはるのや。これがかつての農家御殿に繋がったんやけど、そやけどアンタ、基本的にやまとは小作農が多い中で農地に家ができるとまるで住宅地と農地が混在してんように見えるし、自治体は立派な道路も取り付けまんねん。

大学生の時、クラスでなんでやまとの農業に競争力があらへんんかちう議論の答えは大規模機械農業がでけへんからと記憶してるんや。アメリカでは飛行機で農薬を散布するやらなんやら規模の農業で圧倒しとった時代でその一方でやまとでは食糧自給率云々が話題になっとった頃や。なんで、政府は農地に農家の家を建てんねんことを認め続けたんか、これがなやまとは大規模農業が出来よった素地がおます。（自民党と農家の結託がいかいなる改革にも抵抗となりよったこともまた事実や。）あと農業の法人化を推進、展開でけへんかった点も失策で、JA（農協）が悪玉やったと考えとりまんねん。ゴチャゴチャゆうとる場合やあれへん、要は小作農の推奨になってしもて、農業の法人化、規模の追求が不動産の仕組みからしたかて展開でけへんかったのや。

不動産は国交省が主幹やけど、そやけどアンタ、小手先の政策ばっかりで根幹を変えるような仕組みの変更を取り入られへんかったんはnegligence (怠慢、過失）と言われてもしゃあないでっしゃろ。

さて、今日のテーマであるいらへん不動産ちう発想はうちらの世代では考えられへんことやけど、そやけどアンタ、ホンマに要らへんもんになりよった不動産を故人から押し付けられはる難儀くささについては今後、もっともっともっともっともっともっともっともっともっと大きな話題になるんでしょう。

不動産が輝きを放ったんは80年代終わりまで。その後の世代に於いて不動産は負動産なんやし、置いておけば金がかかるもんになったんですわ。越後湯沢のマンション群、その所有者は固定資産税や管理費やらなんやらに頭を痛め、「どうにか所有から解放されたい」思っとった人は多いはずや。ボウズたちに「湯沢にマンションがあるぞ」と自慢したかて「父ちゃん、湯沢まで行く新幹線代のほうが高いぜ」と言われかねあらへんし、「ぺんぺん草が生えとるとこよりもっともっともっともっともっともっともっともっともっとええ温泉や観光地に行きたい」とぬかすでっしゃろ。

近年、管理が悪う、危険度の高い空き家は自治体から所有者に警告が来まんねん。せやけどダンさん、壊してまえば固定資産税が6倍になるデメリットがおます。やから親から引き継いだボウズたちはじっとなあんもせんわけや。すると何が起きるか、ちうと街全体がボロになるちうワケや。街は世代交代し、新陳代謝させのうていけまへん。新しい世代が街を引き継ぎ、魅力ある街並みを造らへんからシャッター街が生まれるちうワケや。そら行政が規制を時代に合わせて変身させのうてはいけへん、やけどそないな器用な役人は一人もおらへんし、いたとしたかて役人のお上がNOちう、それがやまとでおます。

きょうび、相続土地国庫帰属制度ちうのが出来たんや。要するにいらへん土地は手数料を払うたら国が引き取るんや、ちう話や。但し、土地の上に家や樹木があるとダメ、境界線画定が出来ておらへんとダメやらなんやら国はあらゆるリスクを取り除いた状態でのみ引き取るとしまっせ。所有者からしたら古家を壊すだけでも数百万円はかかるんや。せっかくの制度やのにハードルは高いと言わざるを得まへん。

先日、マンションVS戸建ての話をしたんやや。わてがマンションにネガティブなんはやまとは「終の棲家」ちう発想があり、それがマンションに適用された場合、30-50年するとマンションの住民の新陳代謝が出来ななる点が懸念材料の一つなんやこれがホンマに。昔の団地、赤羽や高島平、新宿区戸山の団地、更には千葉や東京の郊外、横浜郊外に建てられはった〇〇ニュータウンちう名の新興住宅街のようけが60-70年代の住宅取得ブーム時に建てられはりました。交通が便利わるいやったり建物が古すぎてボウズたちは「こないな家、いらへん」と出て行き、今では重い鉄の扉が冷たく閉ざされ、来よるもんを拒む、そないな物件になってしもたのや。

わてはコンパクトシティ推奨派やけど、そやけどアンタ、こら地方に留まらへんし、大都市でもっともっともっともっともっともっともっともっともっと真剣に取り組むべき事象やと感じとりまんねん。行政は40階、50階といった住宅を大手デベロッパーの意向に沿うようにどんどん作るんや。せやけどダンさん、やまとの人口は毎年一つの県がななるほどの減少ペースなんやこれがホンマに。やのに既存の街を再生せへんし、空に向かって住宅を造り続ける、こらケッタイなのや。

わては高層住宅を建てんねんデベロッパーに戸当たりなんぼかの課徴金を乗せ、その資金で購入者の持っとった住宅を国なり地方自治体なりが管理するランドバンク化をさせて、土地の再編を促しやすくして大規模な区画整理が容易にできる仕組みを取りぶちこむべきと考えとりまんねん。要は課徴金によりデベロッパーに不要な住宅供給を抑制させ、既存の住宅街を再活性化させる、これがやまとの不動産の事業の本質や。

あと、本題から外れはるが、カナダでは異国人は現在、不動産を購入でけしまへん。時限立法やけど、そやけどアンタ、延長されとる状態で、住宅価格の抑制のほか、やまとでも話題になる異国による乗っ取りを防ぐゆう意味合いもおます。やまとがもっともっともっともっともっともっともっともっともっとドラスティックな政策を打ちだすことをわては期待しまっせ。

では今日はこのぐらいで

ブログの応援もお願いできまっしゃろか？クリックをして頂くとブログのランクアップにつながるんや。

北アメリカランキング

また明日お会いしまひょ。

マンションVS戸建てやなんて個人の感性、どっちでもよい、ちうのが正解や。そやけど、ほんでもなんとなく住宅というたらマンションちう意識は特に若い世代では当たり前になりつつおます。なんちうか、ようみなはんいわはるとこのマンションをデベロッパーとして建て、事業として戸建てを東京でいくつか作り、マンションと戸建ての両面を知る者として呟いてみまんねん。軽く読み流してもろて結構や。

わてがバンクーバーでマンション（コンドミニアム）の開発をしたとき、最大のチャレンジの一つは「このコンクリートに囲まれた四角い箱に『生命』をどんだけ詰め込めるんか？」でおました。哲学的かもしれしまへん。

当地のマンションの建設現場は一階以外はなんちうか、ようみなはんいわはるとこの仮囲いはせんので躯体がどんどん空に向かっていくのが見えまんねん。むき出しの無機質なコンクリートが一週間に1フロアずつ上がっていき、その10階ぐらい下層あたりでは窓業者が窓がはめていく、そないな風景は当たり前に見ることができまんねん。

わてはデベロッパーとして単にコンクリートの四角い箱を作り、お客様に高い金額でこーていただくことがこのビジネスの本質なんかとずっと疑問やった。若い時やったのでオノレの自由度があるわけでもないんでせめて思ったんが住民同士のつながりを増やす工夫やった。隣地のホテルとの提携やデベロッパーとして住民にBBQ大会を提供するといったことを行きよったんやけど、そやけどアンタ、住民からは「あんさん、珍しいよね、完成した物件の住民に食らいついてくるデベロッパーは普通おらへんからな」と。そうわ、当時、ようけのデベは建物完成後ちーとの間すると会社を解散し、その存在を消しまっせ。理由は訴訟対策。わては真逆で今でも管理組合やそれぞれの建物のヘッドコンシェルジュとはやり取りがおます。「どうわ？問題へん？」って。

マンション価格が東京では億を超えるゆう報道を耳にするたびに「そこまでしてマンションが欲しいんかな？」思うのや。そもそもそれぐらいの金額になると一般の方はなかいなか買えしまへん。購入者は富裕者層とええまっけど、どないな仕事をすると富裕者になるんかちう疑問はおます。お勤めの方やったらパワーカップルが無理をして購入する、そないな感じでっしゃろか？ほんでも30年前後のローンを組むわけや。

折に触れて不毛の議論「賃貸VS購入」ちうのがおます。これぞ個人の価値観によるもんなんやけど、きょうびのマンション価格を見るとこの議論は不成立とちゃうか、ちう気もするんや。ゴチャゴチャゆうとる場合やあれへん、要は結婚もせん男女が増える中で住宅購入に伴う借金を背負う価値が見いだせなくなっとる気がするんや。

わての経営するシェアハウスは満室状態が続きまっけど、やまと人の比率が増えとりまんねん。理由はいったん入居すると動かいないのでじわじわとやまと人に占拠されとる、そないな感じや。シェアハウスやのに皆はん、3-5年とか普通で住んでくれはるのや。彼女らにとってどエライ居心地のええ生活基盤やからしょうわ。

その背景の一つは安全とちゃうか思うのや。わての経営するシェアハウスはビルやから構造的にも侵入者を防ぐ意味でも同居人がおる点でも安心や。一方、異国人向けのサービスアパートメントは木造2階建ての一般住宅をその用途に全面的に作り替えたもんやけど、そやけどアンタ、異国人に圧倒的人気や。理由はシェアではでけへんプライバシーが保とるからや。そやけど、一部の1階の住民からは安全対策をどエライ気にされて窓に鉄格子を付けてくれといわれ設置したこともおました。ほんでも木造造りが異国人受けがよいんは木のぬくもりなんや思うで。設計的にもやまとの古家的なイメージを醸し出す造りにしてあるんでウチは異国人の長期滞在者ばっかりになっとりまんねん。

住宅事業に携わる者として経済的観点から見た場合、どちらがええんか、というたらこらはっきり戸建てになるんですわ。まず1億円のマンションの半分以上はオノレが占有するコンクリート箱以外の部分のコストやいうことや。想像してみておくんなはれ。四角いコンクリートの箱に窓と扉を付けて床材を張り、壁を作り、仕上げをする、それだけやったらかかるお金は知れとるのや。その箱を積み木のように積み上げる、生活するためにエレベーターと階段を付ける、立派なロビーを造り、共同生活としての仕組みや法令に沿った基準を満たす、これにようけの費用が掛かっとるのや。

マンションの土地の持ち分は極めて小さいし、オノレの所有分は比率表示やからどれがオノレの土地ちう特定はでけしまへん。ちうことはマンションはコンクリートの塊としての価値が主体なんやし、当然減価するんや。またその価値を維持するために管理費と修繕積立金を払おりますわ。やまとはまだほんでも3万円程度でっしゃろか？カナダは高うてわての小さな部屋でも管理費だけで月に12万円払っとりまんねん。修繕積立金の能書きはあらへんので壊れた時にどんと大きな請求が来まっけど、基本的には予防的管理をしてんねんさかいその頻度はちびっとの思うで。

人生のお付き合いゆう意味で住宅は大きな意味を持ちまんねん。その中で生活習慣の変身に伴う住宅の改造改築の自由度があり、地べたに近い戸建ては味がある思うで。またわては人口密度ちう考え方も取り込んでおりますわ。巨大なマンション群があるトコは避けたいのや。似たような生活をするお宅が窓の向こう側に見えるんは金太郎飴のようで嫌なんやこれがホンマに。週末のレストランやスーパーは劇混みなのも生活パタンが皆似とるからでっしゃろ。こら落ち着かいないのや。

わては住宅選びはその方の哲学をまず考えなあかんのや思うで。不動産会社の「人気の街ランキング」やらなんやらで選ぶのやなく、いろいろな街を歩き、人々に触れ、街んにおいを嗅ぐことや。池袋と吉祥寺はちゃう匂いや。銀座と新宿もまるっきしちゃいます。住宅街にも当然、匂いはおます。まずはその感性を感じることからスタートしたらよいか思うで。

では今日はこのぐらいで

ブログの応援もお願いできまっしゃろか？クリックをして頂くとブログのランクアップにつながるんや。

北アメリカランキング

また明日お会いしまひょ。

東京のマンションの平均価格が億円を超える時代になっとりますが、アチラ主要都市の不動産ははるかに高く、昨年の高金利下でもアメリカにしろカナダにしろしっかり価格上昇してるんや。わても価格は上がり続けると申し上げてきましたのやが、そのあたりのカラクリをちびっとご説明しまっせ。

不動産開発のコストにはいくつかの要素がおます。
?　土地取得価格
?　土地用途変更及び開発および建築許認可取得
?　建築工事
?　ソフトコスト（開発期の金利負担やマーケティング、管理費やらなんやら）
それぞれのポイントに於いてアチラ、特にカナダのケースで見ればやまと人が腰を抜かすような状況が生じとりまんねん。ほんでそれらコストがみな最終購入者に転嫁され、購入者はそれを喜んで払うわ、そないな仕組みなんやこれがホンマに。やから不動産は高いし、上がり続けるちうワケや。

まず土地取得やけど、そやけどアンタ例あげたろか、たとえばやなあマンションを建てんねんんにふさわしい一団の土地となると極めて取得が困難になったんですわ。かつては空き地とか廃墟同然の建物、更には古くなりよったタワー型駐車場といった潜在開発用途物件があったんやけど、そやけどアンタ、今ではそれらは開発し尽くしてしもたので現在普通に使うておる物件を買収するしかいないのや。

例あげたろか、たとえばやなあアパートやったら大家は通常一社やから開発はしやすいやね。では分譲物件やったらどうするんでっしゃろか？きょうび知人が住む分譲物件に突如「For Sale」看板が。あれっと思て、本人に聞くと知らなりよったと。看板には管理組合解散を条件とした販売物件となっとりまんねん。管理組合が交渉をまとめ買い手が一定金額を払うことで分譲全戸を強制売却させるんでしょう。感覚としては上場企業におけるTOBのような感じでっしゃろか？ごね得もしにくい気がしまっせ。そやけど、当然、プレミアムを乗せる必要がおます。

2番目の土地用途変更や。こらようけの開発が高層化し、50-60階建てになっとりますが、そら案件ごとに土地の用途変更（Rezoning）をするっちうことで可能になるんですわ。ウチではごく普通の手法でわても2度やっとりまんねん。但し、時間が果てしなくかかるちうワケや。わてが1回目にやった時が5年、2度目が2年やった。わてが住むねきの土地用途変更は現状、軒並み4年越えで更地のまんま放置されとりまんねん。また通常、リゾーニングでは例あげたろか、たとえばやなあ50階までしかOKにやったらへんでもその後、役所とディールしてバーター取引をしたら3−4階分増やしたかてらえる公算がおます。交渉力次第やけど、そやけどアンタ、開発諸条件を役所に有利な形で合意する代わりに容積を増やしたかてらうのや。デベロッパーは当然コスト増になるんやが、売り上げも増えるので都合がよいわけや。

3番目の建築工事は相当の曲者とぬかしてよいでっしゃろ。なんでやったら下請業者が協力せんからや。特にきょうび、デベロッパーの業者への支払いが悪いため、業者が前金を要求しまっせ。工事業者も契約金額で収まるケースは100％なく、設計変更と称して利益率の高い変更契約（Change Order）を増やしていきまんねん。この利益率はわてがやまとのゼネコンの現場にいた時は20％-25％でど偉い思ったんにウチは100％かそれ以上や。ヤクザでもそこまでせんやろちう金額。それをネゴろうとするやろ、ほしたら「ほな、やらへんぜ。ほんでもええんかい？」と言われはります。

また、サボタージュも酷く、業者がけぇへん、部品があらへんことを理由に遅延が続くといったことが頻繁に起きまんねん。理由は下請け業者がデベロッパーを取捨選択してんために嫌なデベの仕事はやらへんのでおます。そうするとわてのように弱小のデベやと餅まきやおまへんが、前金勝負するしかいないのや。

ケツにソフトコストや。こらもう金利がみなとぬかしてよいでっしゃろ。銀行は住宅やったらプリセールで6割ぐらい売れんと貸しまへん。その為、デベは土地取得代金から銀行による資金調達まではつなぎ融資を得る必要がおます。わても一時期つなぎ融資団（貸す方）に所属しとったんやが、通常金利は銀行金利に6-8％の上乗せやから今やったら12％以上や。銀行から借りれると金利はプライムレートに1％乗せたぐらいで調達できまんねん。（カナダの場合はBankers Acceptanceちう銀行振出手形を介した特殊な調達手法でコストを下げまんねん。）

ここまでお読みになりよったらお分かりの通り、不動産開発はなんぼあっても足りまへん金食い虫の事業なんやけど今やらな一生でけへんちう世界なんやこれがホンマに。正直、資金繰り頼みで事故もなく、トラブルもなければええねんが、何ぞあった時プロジェクトは吹っ飛ぶんや。

カナダではトロントで85階建ての建物が途中で吹っ飛んだんや。バンクーバーでも銀行が100億円ねき融資した物件がとん挫し、訴訟問題になっとりまんねん。更にバンクーバーで最大のデベロッパーが業者やらなんやらとの問題で訴訟を20以上抱えており、先行きが不安視されとりまんねん。

トコロでドイツでショーバイ不動産の市況が2023年通年で10％、10−12月期だけで見れば13％下落したと報じられとりまんねん。こらオフィスがガラガラやから値段を下げざるを得んという意味なんやけど、こないなるとデベは困るちうワケや。銀行にお金を返せへんわけや。WeWorkやらなんやらは潰れた者の強みで今になって追い出された創業者が安値で買い戻す画策をしてるんや。

うちらは中国の不動産を笑おるんやけど、いやいや西側諸国も散々なんやこれがホンマに。ほんでもどうにか体裁を保っとるんは住宅市況は悪うなく、今年後半から更に盛り返していくことが期待されるさかいや。理由は金利低下により過去2年ほど滞留しとった住宅購入者層が一気に買いに走るさかいや。

ちうことはわてを含めデベロッパーはここは歯を食いしばって頑張るしかいないわけや。毎日毎晩壱年中開発をやっとるとその最終段階の時に思うことがおます。「トンネルの向こうには資金需要からの解放があるんや」と。ほんで「こないな仕事、だれが好き好んでやるのやろうわ」思うのや。

アチラ、特に先進国の都市圏で手持ち資金でデベの仕事をやっとるやまと人はそうようけはあらへんでっしゃろ。タブン...たぶんやで、わいもよー知らんがタブン、世界合わせて50人から100人程度か思うで。また、やまとの大手建築会社がアチラ進出を目指してるんやが、彼らあらゆるスタンダードの違いにおったまげるでっしゃろ。その点では現地のデベと協業がええ思うで。かつて、ゼネコンに在籍しとった際、NYのマンハッタンで超高層を建てんねんことになりよった時もどエライやないんやけどやまとのゼネコンが管理できるような環境（＝マフィア対策）と仕組みは存在せへんし、結局、地場の大手と組んやプロジェクトになったんですわ。それぐらい特殊な世界や思うで。

では今日はこのぐらいで

ブログの応援もお願いできまっしゃろか？クリックをして頂くとブログのランクアップにつながるんや。

北アメリカランキング

また明日お会いしまひょ。

ちびっと前やけど、そやけどアンタ、日経が興味深い記事を報じとりまんねん。「2050年の孫は『家なき子』　住宅、建てんねんも直すも難しく」ゆうものや。1980年には大工が90万人いたんやけど2045年には10万人を切るさいです。となったら、新築住宅はでけへんし、家の修理もまんまやったらへんし、ましてや震災やらなんやらで住宅の損傷が地域全体に広がった場合、対応のしようがあらへん、ゆうものや。

もちろん、この人数だけを見れば「そやな」思わず納得するんやけど、そやけどアンタ、それまでに住宅の工法は大きく変わってくるとみとりまんねん。うちらが普通に見る戸建て住宅は在来工法でつくるので現場で各工種の職人が作業を進めるわけや。建築ちうんは一種の流れ作業を工場やのうて、現場で行うと考えてくれはってよう、時としてそれがあんじょう流られへんので工期が延びたり、コストがかかったりするわけや。

2045年に大工が10万人しかおらへんと予想できるんやったら他業種の人材が住宅を作る流れを生み出すしかおまへん。個人的にはさほど難しないと考えとりまんねん。

ここカナダ。年間移民数が50万人、それに対して住宅供給キャパシティが28万戸程度。どう考えても住宅は不足や。故に価格が確実に上昇していくのやけど、カナダ国営のCBCニュースで政府として移民政策と住宅政策の整合性が取れておらへんのでは、との記事がおました。住むトコもないのに移民をそないに入れてどうするんや、ちうわけや。

ほんでカナダでもプレハブ（Pre-fabrication)工法がもっかい注目されてきとりまんねん。バンクーバー近郊のあるトコロでは総戸数100戸越えの6階建てのプレハブ住宅が着々と進んでおるんやけど、その工期はなんと6か月。在来工法の1/3から1/4の工期や。

やまとではプレハブというたら大和ハウスのミゼットハウスが有名で「安物」のイメージを植え付けてしもた思うで。トコロが今、街中に建つ大和ハウスのプレハブ工法の住宅は決して安くおまへん。在来より高い感じすらしまっせ。わてもいっぺんだけ大和ハウスで設計までやったことがあんねんけど、住宅のデザインに限界があり、わてのレベルでは「貧弱」「上品ではおまへん」ちう結論に達し、ハウジングマイスターと称する大和のトップクラスの設計士と丁々発止して結局、やめたことがおます。

そやけど、カナダのように安い住宅がすぐに欲しいゆう場合にはプレハブ住宅はアリや思うで。事実、やまとの某大手が当地に進出を狙っとるはずやけど、そやけどアンタ、やまとのようには行かへんでっしゃろ。なんでやったらなんぼプレハブと言うても現場作業はようけ、クオリティのよい作業員、特に配管工と電気工はちびっとののや。彼らを抱き込めるかが勝負でっしゃろ。

やまとの話に戻しまっせ。個人的にはプレハブ、ゴチャゴチャゆうとる場合やあれへん、要は工場制作の作業量を今よりもっともっともっともっともっともっともっともっともっと増やし、現場での作業を究極的に減らすことがまず求められはります。次に工種が多いのが建築業の特徴やけど、そやけどアンタ、その工種を半分以下にする努力が必要か思うで。例あげたろか、たとえばやなあペンキ屋と床材/カーペット/天井は同じ会社でできれば作業員がそれらずぅぇえええぇぇええんぶの工種を一緒にできる能力を備えることで作業効率は上がるんや。

東京にいた際、ねきでプレハブ3階建ての住宅を作っとったんや。3つの箱を積み重ねて作るちうワケや。こないなのでいけるかいな、思ったんやけど、そやけどアンタ、出来上がって外装の化粧をしてまうとパッと見はプレハブの安普請とは見えしまへん。工期は1週間とか10日ぐらいでほぼ完成しとったんや。

今、やまとで在来工法で住宅を作れば工期は5-6か月程度や思うで。それを1.5か月に縮めれば職人が仮に10万人しかいへんでも実質40万人分の作業ができるゆうことや。こう考えると2050年に住宅が買えんといった問題は避けられはるはずや。但し、わての発想は現場作業を工場で究極的に行い、現場では運び込み、取り付け、つなぎ込み、化粧（外装と内装）だけに限定するゆう発想やからパタン作業になるんですわ。

トコロが震災のようにどこで何が起きるかわからへん場合にはこの対応がどエライ困難になるんですわ。今はまだ被災地で「住める、住めへん」ちう議論ができる余地もおますが、今から20数年たつとその議論の余地が無なるのや。ましてや南海トラフ地震やら首都直下型地震やらなんやらが起きた場合、住宅事情は崩壊すると考えた方がよい思うで。先日テレビで専門家が南海トラフ地震は2035年前後に確実に起こる、とし、首都直下型地震は明日かもしれへんし、ちーとの間起きへんかもしれへんし、ちうことを述べとったんや。

恐怖をあおるわけではおまへんが、地震の備えとはいっちゃんはじめに、耐震構造の住宅に住むことで命のリスクを最小限にするっちうことが重要や。よう勘違いされる方がおるのやけど、耐震構造の家でも地震で壊れはります。そやけど、能登で多数見られはったようなぺしゃこになりにくいので命は助かるゆうもんや。もう一つ、震災の備えとは震災時の備えだけやのうて、いざ震災になりよった時、どないして速やかに平常な生活に戻すか、これがもっともっともっともっともっともっともっともっともっと重要な課題や。このプランが政府にも国民にもありそうやないのや。本日この時までは起きた時に一気に復旧させるゆう発想やけど、そやけどアンタ、もうちびっと工夫を凝らす必要はありそうや。

やまとの人口が減り、建築関係の職人も減ることは予見できるので企業ベースでは乗り越えるべく対応ができる、やけど、役所ベースでは前例主義やから対応がでけへん、これが大きなネックになる可能性を見て取っとりまんねん。その点からは皆はんが今お住まいの住宅はしっかりメンテをして多少の地震ぐらいではいけるなような予防措置をするしかな思とります。

では今日はこのぐらいで

ブログの応援もお願いできまっしゃろか？クリックをして頂くとブログのランクアップにつながるんや。

北アメリカランキング

また明日お会いしまひょ。

あおぞら銀行、かつてやまと債券信用銀行として君臨しとったんやが、1998年に破綻、その後、投資ファンドの支援の下、再建し、現体制となり、今では日経平均算出の採用銘柄にもなっとりまんねん。トコロが同行が24年3月期の決算を黒字見込みから一転、想定外の通期見込み280億円の赤字とし株価は21％の下落となったんですわ。理由はアメリカのショーバイ不動産向け融資に損失が生じるリスクをみる引当金を更に引き当てんねん為や。現状、アメリカオフィス市場への融資残高は2600億円程度で引当率は9.3％まで引き上げたのが理由や。

同じ日、ニューヨークコミュニティバンクちう地銀が同様にショーバイ不動産向け損失引当金を計上したことから株価が38％も下落する事態に見舞われはりました。ショーバイ不動産向け融資は地銀が担っとる部分が大きく、オフィス市況が構造的変身を見せる中、アメリカの地銀だけやのうて、世界中に展開されとるシンジケートローンやらなんやらの融資網、せやなかったら小口債権化によりリスクの拡散具合がつかみずらく、リーマンショックとまるっきし同じ展開を図るシナリオさえ描けるわけで嫌なムードを感じまんねん。

ショーバイ不動産問題は昨年春に大きく問題となったんですわ。その際にはアメリカの金利上昇と働き方の変身によるオフィス需要の低迷がその理由とされたんですわ。その後、ようけの物件はリファイナンスに性交...ひひひ,ウソや,成功し、持ちこたえとるように見えたちうワケやが、「臭いもんに蓋をした」状態やった可能性は未だに残るんや。

例あげたろか、たとえばやなあわてはカナダのオフィスREITに投資をしてるんやが、散々で同REITは昨年、3つの事務所ビルを売却し、REITにもかかわらず配当をゼロにして、経営陣も入れ替えて経営再建中になっとりまんねん。幸い、手持ち案件の占有率は9割ぐらいあるんで経営回復途上におますが、オフィス全般を見れば空室率平均が18％やから5割、6割ぐらいしか入居しておらへん事務所ビルもごろごろあるわけや。

では専門家はどう見るんか、そやけどアンタ、2024年は23年より更に下押しするが、底打ち後、緩やかいな回復を見込んでおりますわ。なんで緩やかいなんか、というたら24年半あほら利下げが本格化し、経済が活性化するとみられ、企業の投資拡大機運⇒雇用増大⇒事務所の需要ちうシナリオがあるもんのオフィス需要は景気に対して遅行性があり、すぐに活況にはならへんのや。

一方で働き方の構造的変身は時代の趨勢なんやし、昔のように事務所でぎゅう詰めになって働くゆうシーンはみられなくなりそうや。

最大の理由はITとAIの普及でCo-Workerを必要としなくなりよったことはあるでっしゃろ。変な話やけど、そやけどアンタ、事務所に来よるんは管理職だけ。スタッフレベルは家で仕事をして、それを事務所で取りまとめるのが管理職ちうキテレツな構図すら見られはるのや。もちろん、業務の種類により現場に来な仕事にならへん人もおるでっしゃろ。そやけどアンタ、マンハッタンのような摩天楼ちう発想が20世紀の前近代的産物にならへんとも限らへんのでおます。

例あげたろか、たとえばやなあわては1-2年のうちに事務所を海の上に浮かぶ「船」に新設予定やけど、そやけどアンタ、働く場所の環境をより重視するスタイルは今後増えていく思うのや。高層ビルより郊外の緑豊かいな敷地にゆとりあるスペースの事務所を設けるスタイルは西海岸では既にだいぶ前から進んでおりますわ。例あげたろか、たとえばやなあマイクロソフトの本社はシアトル郊外のレドモンドちうトコにあり水と緑に囲まれた美しいエリアにおます。

やまとでもパソナグループが一部門を淡路島に移し、話題になったんやが、本社部門だけは東京の青山に残してるんや。ゴチャゴチャゆうとる場合やあれへん、要は上述の管理部門は出社し、スタッフは在宅勤務とスタイルは似とるとも言えまんねん。

働き方の変身は景気動向とはまるでちゃう話や。極端な例えではスマホの台頭によるデジカメの衰退ぐらいの衝撃がある話やともいえまんねん。やまとは在宅勤務できる環境が十分ではおまへん（ボウズがおる、狭い、プライバシーが保てへん、集中でけへん、WIFIがあらへん、やらなんやら）があるんで喫茶店でノートファミコン...おっとちゃうわ、パソコンとにらめっこしてんサラリーマンの方もおらはるようや。よってオフィス需要は北米とはだいぶちゃいますが、北米のこのトレンドチェンジは長い目ではアジアにも転移する可能性はあり、要用心や思うで。

では今日はこのぐらいで。

ブログの応援もお願いできまっしゃろか？クリックをして頂くとブログのランクアップにつながるんや。

北アメリカランキング

また明日お会いしまひょ

中国不動産業界の最大の癌とも言える恒大集団。その規模は中国280都市で手持ちプロジェクト数1300程度、負債総額は48兆円、破綻した時のリーマンブラザーズの負債総額が63兆円規模とされるので戦々恐々となんのも無理もおまへん。その上、破綻予備軍の不動産開発会社は他にもごろごろあるわけでそれらをひとまとめにしたらリーマンブラザーズの2倍、3倍にもなるわけでどエライではおまへんやけど、そやけどアンタ、持ちこたえられへんやろ、ちうのが西側諸国の常識観でおます。

「西側諸国の」とわざわざ断りを入れたんはルールも思想もまるっきしちゃう中国に於いてそれをどう処理するかはお上のみが知るトコロであり、西側の経済ルールやらなんやらまるっきし通用せんのでおます。また、リーマンショックがとてつもなく大きな衝撃になりよったんは金融システムの根幹をゆるがしたことでおました。特にMBS（不動産担保証券）の仕組み債にAランクばっかりと言いながらそこにCランクも混じっとった純度の悪い債権をつかまされた金融機関が世界中にいたことが引き金やった。

では恒大集団は、と言うたら確かに一部の西側諸国の投資家は彼らに投資をしとったんや。が、そもそも会社の格付けは低かったことやねんし、中国リスクは長年指摘されてきたことや。それを承知で投資したわけやからどん欲な投資家が「わしのカネ、返せ！」とぬかしておるだけでそれが西側諸国の金融システムや経済に直接的には影響を受けまへん。よって恒大がどうなろうが、勝手にしてくれ、ちうことや。

もちろん、中国の不動産業界の惨状に資源が売れんと嘆く資源国や資源会社はおますが、本日この時まで散々売って儲けてきたのやろうわ、ちうしかいないのや。中国の現在の住宅の完成在庫数はどなたはんも発表しておらへんので様々な数字から類推するしかいないのやけど、約5000万戸程度ちうのがいっちゃん信ぴょう性のある数字に見えまんねん。一時期、30億人分（≒10億戸）とかいった無謀な数字を朝日新聞から著名な経済誌までさもありなんと報じとったんやが、そら「まゆつばのべき乗」ぐらいの話でおます。

仮に完成在庫が5000万戸としまっせ。中国の23年度の売れ行きから類推する販売戸数は年間1000万戸や。ゴチャゴチャゆうとる場合やあれへん、要は在庫として5年分、60カ月ちうのがごっつう妥当な数字や思うで。こら例あげたろか、たとえばやなあみなのデベロッパーが今住宅建築を止めれば5年で問題は解決するゆうことなんやけど、実際に完成在庫がゼロちうことは起こりえへんので3−4年分が過剰にあるちうことか思うで。こう見るとそないにえげつない数字でもありまへんのや。（カナダでは完成在庫6か月分が判断の分岐点）

中国の不動産問題の始まりは2020年ごろで、恒大集団がヤバいと言われてから既に3年以上の月日が経っとりまんねん。今回、香港高裁で法的整理命令が出とりますが、知る人が見れば「あっ、そうわ」以上の何物でもおまへん。既に恒大の上場子会社の株式の取引は再開されとるし、恒大の取引再開もさほど遠ないうちに始まる思うで。「え、潰れたんやろうわ、何ぬかしてんの？」と言われる思うで。潰れて上場廃止になるんは西側ルール、香港市場は営業していれば上場を維持し売買するっちうことは継続されはります。ゴチャゴチャゆうとる場合やあれへん、要は投資家は保護されとりまんねん。

では香港高裁が出した命令は何ぞ、というたら西側の訴状に「さいですね、法的整理やね」と裁判所が認めた、それだけや。但し、恒大の90％の資産は中国本土におます。中国共産党が西側ルールに基づいて恒大の持つ資産を清算し、なんやがしかのお金を西側投資家に返すゆう発想はあほげとりまんねん。習近平氏にとって中国国内の資産をなんで、西側に売り渡すようなことをする思うでか？ありえへんのや。

では中国共産党はどうするつもりでっしゃろか？わてはよりどエライ昔、不動産事業はバラバラにできるさかい、それを個別管理して再生させるのがベストと申し上げたんや。同様の再生プログラムは既にあの海航集団で行っとりまんねん。同グループは中国がバブルに浮かれとった頃、もっとも華やかいなアチラ投資をしててた企業の一つでピークにはヒルトンホテルの25％とかドイツ銀行の10％の所有権を持ち、アチラ不動産も次々買い漁っとったんや。が、資金繰りが悪化したトコロで創業者がフランスで「事故死」、一気に実質国有化となり、今でもちゃんと事業をしてまんねん。

では恒大再生プランやけど、そやけどアンタ、個別の不動産を査定したうえで妥当な市場価格で地方政府、タブン...たぶんやで、わいもよー知らんがタブン融資平台が物件を買い取り、それを一般向けに分譲やのうてリースあらへんし賃貸しまっせ。できれば「rent to own」 ちう長年賃料を払った人は一定期間後、所有できるようにするんや。これにより分譲住宅を買えへん層の中国人マーケットにリーチし、市場の活性化をさせるちうワケや。

こういった工夫あるスキームを直ちに組めば5年程度で手持ち物件はぜええんぶひとつのこらず処理できるでっしゃろ。他の不動産会社でもそうしたらよいはずや。要は知恵なんやこれがホンマに。不動産は分譲と賃貸しかおらへん思ってまうのやけど、手法はいろいろおます。わてが「Lease to own」ちう手法の物件をやっとるのもその実験プログラムなんやこれがホンマに。中国は人口が減っとるとぬかしてもまだ14億人おるし、ほとんどの人はボロ屋に住んどるのや。共産主義、共同富裕なんやろかこれがホンマにら、生活レベルをアップさせるゆう意味からも余っとる住宅の活用で中国の不動産事業に光を与えることは可能なはずや。

では今日はこのぐらいで

ブログの応援もお願いできまっしゃろか？クリックをして頂くとブログのランクアップにつながるんや。

北アメリカランキング

また明日お会いしまひょ。